Б.Гантулга: Зах зээлийн зарчимд шилжвэл ипотекийн зээлийг төрийн оролцоогүй олгох нөхцөл бүрдэнэ

“Зууны мэдээ” сонин цаг үеийн хамгийн эрэлттэй, сонирхол татсан эрхмүүдийг “Трэнд зочин” буландаа онцолдог билээ. Ээлжит зочноор Монголын Ипотекийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулгыг урьж, ярилцлаа.

-Иргэдэд олгодог ипотекийн зээлээс Монголын Ипотекийн корпораци /МИК/ ашиг олоод байна. Хэрэв МИК дундаас нь  хувь авдаггүй бол зээлийн хүү зургаагаас бага байх боломжтой гэсэн мэдээлэл цацагдлаа. Үүн дээр таниас албан ёсны тайлбар сонсмоор байна?

-Иргэдэд зургаан хувийн хүүтэй ипотекийн зээл олгоход манай компанийн оролцоо байдаггүй.

Үүнийг зээл олгодог процесстой холбон тайлбарлая. Засгийн газрын ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн хүрээнд Монголбанкнаас арилжааны банкуудад эх үүсвэрийг олгодог. Арилжааны банкууд шалгуур хангасан иргэдэд зээл олгодог. Тухайн зээл нь орон сууц худалдаж байгаа барилгын компаниудад очдог. Ингэхээр энэ зээлээс Монголын Ипотекийн корпораци ашиг олох үндэслэл байхгүй.

Монголын Ипотекийн корпораци  бол хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг санхүүгийн байгууллага юм. Манай компани нэгэнт олгочихсон зээлийг арилжааны банкуудаас худалдаж авдаг. Тэр зээлээ багцалж үнэт цаас буюу ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд болгодог. Энэ бондоо хөрөнгө оруулагчдад худалддаг үйл ажиллагаа явуулдаг. Тодруулбал, арилжааны банкуудаас  худалдаж авсан зээл бидний үүсгэн байгуулсан тусгай зориулалттай компанид очдог. Тусгай зориулалттай компани (ТЗК) нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргах зориулалтаар байгуулагддаг, үнэт цаас гаргагч МИК-ийн охин компани юм. Зээлийн эрсдэлийг тусгай зориулалттай компани  өөрөө үүрдэг. Ийм эрсдэлээс сэргийлэх нөөц сан зайлшгүй шаардлагатай. Энэ шаардлагын хүрээнд ипотекийн зээл олгох хөтөлбөр эхэлсэн 2013 оноос хойш тухайн зээлийг худалдаж авсан тусгай зориулалттай компаниудын нөөц сан хуримтлагдсаар 282 тэрбум төгрөг болсон юм. Үүнийг МИК-ийн цэвэр ашиг гэж мэдээлсэн. Тийм биш.

Мөн компани үйл ажиллагаа явуулж байгаа бол шимтгэл авахаас өөр гарцгүй. Олон төрлийн зардал гарч байгаа учир шимтгэл авч байгаа. Гэхдээ иргэдээс шимтгэл авдаггүй. Тухайн зээлийг худалдаад авсан тусгай зориулалттай компаниас авдаг. Тусгай зориулалтын компанийг анх байгуулагдах зардлыг нь бид төлдөг. Тус компани орлогоо банкуудаар дамжуулж авдаг. Үйлчилгээ үзүүлсний төлбөрийг банкуудад олгоно. Үнэт цаас болгох ажлыг гардан хийсэн байгууллагад шимтгэл төлнө. Энэ мэтчилэн олон төрлийн зардал иргэдээс бус тусгай зориулалтын компаниас гардаг.

ЗЭЭЛИЙН ТӨЛӨЛТИЙГ ХОЙШЛУУЛСАН ЗАРДЛЫГ МИК НӨӨЦ САНГААСАА ГАРГАСАН

-Хуримтлагдсан нөөц санг эрсдэл үүссэн тохиолдолд гэхээр иргэд зээлээ төлж чадахгүйд хүрвэл ашигладаг гэж ойлголоо. Цар тахалтай холбоотой Засгийн газар ипотекийн зээлийн төлөлтийг хойшлуулсан. Энэ алдагдлыг бас нөөц сангаас гаргасан уу?

-Ипотекийн зээлийн хүүг төлөх хугацаа 30 жил буюу урт. Энэ хугацаанд ямар нэгэн шалтгаанаар иргэн зээлээ төлж чадахгүйд хүрэх эрсдэлтэй. Тухайлбал, эдийн засгийн чадамж буурахад өрхийн орлогод нөлөөлж зээлээ төлж чадахгүйд хүрэх тохиолдол гарна. Нөөц сангийн нийт багцын нэг хувийг зээлээ төлж чадахгүйд хүрсэн иргэдэд зарцуулдаг. Бонд эзэмшигчдэд төлбөрийг нь бид цаг бүр төлөх үүрэгтэй учир зээлийн хүү орж ирэхгүй тохиолдолд энэ мөнгийг төлөхийн тулд тодорхой эх үүсвэр хэрэгтэй. Энэ нь нөөц сан юм. Нөөц сангаас тусгай зориулалтттай компаниас ямар нэгэн зарлага гарахгүй. Хуримтлуулж байгаад шаардлагатай үед зарцуулдаг.

Цар тахал нөөц сангийн үр ашгийг бидэнд маш сайн ойлгууллаа. COVID-19-ийн эрсдэлээс иргэдээ хамгаалахын тулд Засгийн газар он дуустал ипотекийн зээлийн хүүг хуримтлуулахгүйгээр хойшлуулах шийдвэр гаргасан. Тухайн үед МИК арилжааны бусад байгууллагатай хамтраад аль болох иргэдэд чирэгдэл учруулахгүй байхаар зээлийн хүүгийн төлөлтийг хойшлуулсан. Энэ хугацаанд нийт зээл авсан иргэдийн 87 хувь нь зээлийн төлөлтийг хойшлуулах хүсэлтэд хамрагдсан. Ингэснээр иргэд зээлийн хүүгээ хоёр жилийн хугацаанд төлөхгүй болсон. Гэвч тусгай зориулалттай компаниудын бондын төлбөрийг бид хугацаа алдалгүй төлөх ёстой. Мөнгө орж ирэхгүйгээс бид бондоо төлж чадахгүйд хүрсэн. Энэ үед нөөц сангаасаа бонд эзэмшигчдэд  өгөх ёстой хүүгийн төлбөрийг цаг хугацаанд нь төлсөн. Өнгөрсөн хугацаанд 330 тэрбум гаруй төгрөгийг нөөц сангаасаа гарган иргэдийн өрхийн орлогыг бууруулахгүй байх төрийн бодлогыг дэмжсэн. Энэ эх үүсвэр нь Монголбанк зургаан хувийн ипотекийн зээлийг тасралтгүй гаргах боломжийг бүрдүүлсэн. Тиймээс нөөц сан цаашид ч байх ёстой. Хэрэв нөөц сан байхгүй байсан бол  зээлийн төлөлтийг хойшлуулах шийдвэрийг Засгийн газар гаргах боломжгүй байсан. Эсвэл Засгийн газар 330 гаруй тэрбум төгрөгийг гаргах байсан юм. Эдийн засгийн хүнд нөхцөлд  энэ шийдвэрийг хэрэгжүүлэх боломжийг нөөц сан олгосон. 28 тусгай зориулалттай компани тус тусдаа 28 нөөц сантай. Тухайн иргэний зээлийг худалдаж авсан тусгай зориулалттай компани бонд эзэмшигчид төлөх ёстой мөнгийг нөөц сангаасаа гаргасан гэсэн үг.

-Хэдийгээр нөөц сангаасаа мөнгө гаргасан ч зээлийн төлөлтийг хойшлуулсантай холбоотой танайх алдагдал хүлээсэн үү?

-Манай байгууллагын бүртгэл олон улсын стандартаар явдаг. Стандартынхаа дагуу бүртгэл хийхэд групп компанийн хэмжээнд 2020 онд 112 тэрбум төгрөгийн алдагдалтай, 2021 онд 146 тэрбум төгрөгийн алдагдалтай ажилласан. Энэ оны эцсээр алдагдал нэмэгдэхээр байна. Гэвч бонд эзэмшигчдэд төлөх мөнгөө нөөц сангаас төлөөд явж байгаа. Засгийн газрын шийдвэрийн дараа бонд эзэмшигчдийн хурал зарлаад нөхцөл байдлыг танилцуулсан. Тиймээс бонд эзэмшигчдийн тусгай шийдвэрийг гаргаад явж байна. Ирэх жилийн  нэгдүгээр сарын 1-нээс иргэд ипотекийн зээлээ төлөөд эхлэхээр компанийн алдагдал буураад явах болов уу.

ОДООГИЙН ТОГТОЛЦОО БАЙХГҮЙ БОЛ ЗУРГААН ХУВИЙН ЗЭЭЛ ОЛГОЖ ЧАДАХГҮЙ

-Иргэд ипотекийн зээлээ авахдаа зөвхөн банктай харилцдаг учир Монголын Ипотекийн корпораци  үнэхээр хэрэгтэй юу гэсэн эргэлзээ үүсээд байна. Таны ярианаас арилжааны банкууд иргэдэд зээл олгох үндэс суурийг  МИК бүрдүүлдэг гэж ойлголоо?

-Анх ипотекийн зээлийн хөтөлбөр эхэлснээс хойш 2013-2016 он хүртэл эх үүсвэрийг нь Монголбанк гаргасан. Монголбанк арилжааны банкуудад нэг жилийн хугацаатай зээл олгоод арилжааны банкууд энэ зээлийг нь 20 жилийн хугацаатайгаар иргэдэд олгодог байсан юм. Харин 2017 оноос хойш МИК-ийн үүсгэн байгуулсан тусгай зориулалттай компанийн гаргасан бондын эргэн төлбөрийг Монголбанк хурааж аваад эх үүсвэрээ буцаагаад арилжааны банкуудад олгож байна. Хөтөлбөрийн эх үүсвэр тогтвортой үргэлжлэх нөхцөлийг бүрдүүлж байгаа байгууллагуудын нэг нь Монголын Ипотекийн корпораци юм.

Орон сууц санхүүжилтийн тогтолцоог системээр  нь харвал Монголбанк эх үүсвэрийг нь олгосон байна. Арилжааны банкууд зээл олгосон байна. Энэ зээлийг МИК орон сууц санхүүжилтийн корпораци гэсэн байгууллага худалдаж аваад ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд буюу үнэт цаас болгож хувиргаад түүнийг нь хөрөнгийн зах зээл дээрх хөрөнгө оруулагч буюу Монголбанк, арилжааны банкууд авдаг. Эцэст нь банкаар дамжаад иргэдэд зээл болон очиж байгаа юм. Энэ тогтолцоонд байгаа аль нэг байгууллага байхгүй болчихвол ипотекийн зээл олгох хөтөлбөр цааш үргэлжилж чадахгүй. Хэрэв МИК байхгүй буюу үнэт цаас болгодог тогтолцоогүй болбол зургаан хувийн зээл олгох боломжгүй болно. Орон сууц санхүүжилтийн компани зээлийг нь худалдан авах учир арилжааны банкууд зах зээлийн өртгөөс доогуур зургаан хувийн зээл олгож байгаа юм.

Зургаан хувийн зээлийн бүтцийг авч үзвэл 60 хувь нь нэг эх үүсвэртэй. 40 хувьд нь арилжааны банкуудын 9, 10 хувийн эх үүсвэр багтаж байна. Үүнийг нэгтгэвэл иргэдэд очиж байгаа зургаан хувийн зээлийн хөтөлбөр дунджаар 4.6 хувийн өртөгтэй. Үүний үлдэгдэл 1.4 хувь нь үйлчилгээ үзүүлж байгаа банкуудын зардлыг нөхөхөд зориулагдсан юм. Азийн хөгжлийн банкны зээлээр олгосон зээлийн долларын хүү 7-8 хувь байсан. Төгрөгийн зээл нь 17-18 хувь байсан. Банкууд өөрсдийн эх үүсвэрээр олгож байсан зээлийн хүү 18-25 хувь, үүнээс ч их байсан удаа бий.

-МИК байгуулагдахаас өмнө иргэд 20 жилийн урт хугацаатай зээл авах боломжгүй байсан. Энэ нь арилжааны банкнуудын системтэй холбоотой юу?

-Монголын Ипотекийн корпораци байгуулагдахаас өмнө банк, иргэн хоёр хоорондоо харилцаж байсныг анхдагч зах зээл гээд байгаа юм. Ийм  бүтэцтэй байх үед банк богино хугацааны эх үүсвэртэй учир иргэдэд 20-30 жилийн урт хугацаатай зээл олгох боломжгүй байсан юм. Үүнийг цаг хугацааны зөрүү гэнэ. Банкны зээлийн эргэн төлөлтийн хугацаа эх үүсвэртэйгээ дүйцэх ёстой. Нэг жилийн эх үүсвэртэй бол зээлийг нэг жилийн хугацаанд төлөх ёстой. Гэтэл ипотекийн зээлийн эргэн төлөх хугацаа урт учир банк үүнийг өөр дээрээ удаан байлгах боломжгүй.

Хоёрдугаарт, арилжааны банкны өөрийнх нь эх үүсвэрийн өртөг өндөр.  Тиймээс МИК байгуулагдахаас өмнө арилжааны банкууд өөрийн эх үүсвэрээр ипотекийн зээл гаргаж чаддаггүй байсан. Харин Азийн хөгжлийн банкнаас 15 сая ам.долларыг ипотекийн зээл болгож олго гэж банкуудад хуваарилснаар анх ипотекийн зээл олгож эхэлсэн түүхтэй. Харин орон сууц санхүүжилтийн тогтолцоо гарч ирснээр хоёрдогч зах зээл гэж нэрлээд байгаа үнэт цаасны компани арилжааны банкнуудын зээлийг худалдаж авсан. Зээлийг худалдаж авснаар дахин зээл олгох орон зай үүсэж байгаа юм. Бондоор дамжуулж арилжааны банкуудад зээл олгох эх үүсвэрийг бүрдүүлээд байгаа юм. Ипотекийн зээлийн хүү анх найман хувь байсныг хоёр жилийн өмнө зургаан хувь болгосон нь зээлийн нөхцөл сайжирсантай холбоотой. Эдийн засгийн байдал сайжирч, өрхийн орлого нэмэгдэх тусам өртөг нь буурна.

Орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлж, хүн бүрт хүргэх нь энэ хөтөлбөрийн зорилго юм. Өр, орлогын харьцаа 45 хувиас ихгүй байх ёстой гэдэг шаардлага нь иргэнийг эдийн засгийн дарамтаас чөлөөлж, хамгаалж байгаа хэрэг юм. Зээлийн хүүгийн эргэн төлөлтийг 20 жил гэж томъёолсон нь орон сууцны өртөг өндөртэй холбоотой. Иргэнээс бага хэмжээний мөнгө гаргахын тулд 30 жил болгож өөрчилж байгаа юм. Үүнийг иргэдийг орон сууцтай болгох том боломж гэж хардаг.

2019 ОНД ОЛОН УЛСЫН ЗАХ ЗЭЭЛЭЭС 300 САЯ АМ ДОЛЛАР БОСГОСОН

-МИК-ийг 2006 онд Засгийн газар болоод Монголбанкны шийдвэрээр арилжааны 10 банк хамтарч байгуулсан. Тухайн үеийн орон сууцны зээл олгох нөхцөл ямар байв. Судалгааг хэрхэн хийж байсан бэ?

-Засгийн газар 2004 онд 40 мянган айлын орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулсан. Үүнтэй зэрэгцээд  орон сууцнуудыг иргэдэд хэрхэн худалдаалах вэ гэсэн асуудал үүссэн. Тухайн үед арилжааны банкууд ипотекийн зээл олгодоггүй байсан. Азийн хөгжлийн банк 15 сая ам.долларын зээл олгосон. Ингэснээр шалгуур хангасан иргэд орон сууцны зээл авах боломж бүрдсэн. Арилжааны банкууд ипотекийн зээлтэй холбоотой дүрэм журам гаргаж, зээлийг судалж эхэлсэн. Монгол Улсад ипотекийн зээлийн тогтолцоо тогтвортой үргэлжлэхэд ямар бүтэц байх вэ гэдгийг судлахаар олон улсын банк санхүүгийн байгууллагад хандаж байсан юм билээ.

Тэр үед АНУ-ын Олон улсын хөгжлийн агентлаг-USAID эдийн засгийн бодлогын сэргээх төслийн хүрээнд зөвлөхүүд илгээгээд Монголын банк санхүүгийн салбарыг судалж байгаад зөвлөмж гаргасан. Энэ үеэрээ “Танай банк, санхүүгийн системд хоосон орон зай байна.  Тэр нь орон сууц санхүүжилтийн компани. Энэ компани арилжааны банкуудын зээлийг худалдаж аваад түүгээрээ үнэт цаас гаргаад санхүүжилт гаргадаг. Ийм бүтэц тогтож байж ипотекийн зээлийг гаргах нөхцөл бүрдэнэ” гэсэн зөвлөмж өгсөн байдаг. Зөвлөмжийн хүрээнд Монголбанк болон тухайн үеийн 10 арилжааны банк нийлээд Монголын Ипотекийн корпорацийг 2006 оны аравдугаар сард албан ёсоор байгуулсан. Энэ компани дараагийн жилүүдэд орон сууц санхүүжилтийн эх үүсвэрийг бий болгоход төвлөрч ажилласан. Хууль эрх зүйн орчныг бий болгохын тулд холбогдох төрийн байгууллагуудтай хамтарч ажилласан. Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулиар суурийг нь бүрдүүлсэн. Энэ хуулийг 2010 онд УИХ-аар хэлэлцэж батлаад 2011 оны нэгдүгээр сарын 1-нээс хэрэгжиж эхэлсэн.

Хууль батлагдсан ч хөтөлбөр хэрэгжиж эхлээгүй. Дараагийн хоёр жилд нь гадаадаас зөвлөхүүд авчирч туршлага судалсан. Манай улсын ипотекийн зээлийн тогтолцоо Малайз улсын орон сууц санхүүжилтийн компанийн үйл ажиллагаатай нэлээд төстэй. Малайзын энэ компанид ажиллаж байсан экспертүүдийг уриад энэ нөхцөлд хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх суурийг бэлдэж байлаа.

-МИК-ийг Монголбанк анх байгуулсан учир төрийн оролцоо их бий гэж ойлгохоор байна. Өмчлөлийн тухайд танайх ямар байдаг юм бэ?

-Анх үүсгэн байгуулахад Монголбанк дөрвөн хувь, бусад арилжааны банкууд 9.6 хувийг эзэмшинэ гэсэн ижил гараанаас эхэлсэн. Тухайн үед дүрмийн сан 11 сая төгрөгтэй байсан. Үүнийгээ нэмэх санал гаргаад хувьцаа эзэмшиж байсан байгууллагууддаа санал тавиад одоогийн хувь эзэмшил өөрчлөгдөж эхэлсэн. 2015 онд олон нийтийн компани болохоор шийдвэрлэн хувьцаагаа хөрөнгийн бирж дээр нээлттэй зарж эхэлсэн. Ингэснээр санхүүгийн тайлангаа нийтэд ил байлгадаг компани болсон гэсэн үг. Зарласан хувьцааны 15 хувийг хөрөнгийн биржээр дамжуулж борлуулсан. Энэ үед Монгол Улсын Хөгжлийн банк тодорхой хэмжээний хувьцааг авсан байсан. Тус банк одоогоор хамгийн том хувьцаа эзэмшигчид тооцогдож байна. Төрийн өмчит байгууллага гэвэл Төрийн банк, Хөгжлийн банк нийлээд 17.8 хувийг эзэлдэг. Бусад нь хувийн эзэмшлийн аж ахуйн нэгж, иргэд эзэмшиж байна. МИК ОССК нь МИК холдингийн охин компани учир 100 хувь хувийн компанид тооцогддог.

Манай байгууллага хоёр тусдаа үйл ажиллагаа явуулдаг. Нэгдүгээрт, үйл ажиллагаа нь үнэт цаасжуулах буюу Засгийн газрын хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэн явуулах эх үүсвэрийг бий болгох юм.  Үүнээс гадна зах зээлийн нөхцөлтэй зээлүүдийг арилжааны банкуудаас худалдаж авдаг. Энэ хүрээнд ашигтай үйл ажиллагаа явуулдаг. Тухайлбал, 2019 онд олон улсын зах зээлээс Засгийн газрын баталгаагүйгээр 300 сая ам.доллар босгосон. Энэ эх үүсвэр нь ипотекийн зээл гарах нөхцөлийг бүрдүүлсэн юм.

ЗЭЭЛИЙН ЭХ ҮҮСВЭРИЙГ 100 ХУВЬ ХУВИЙН ХЭВШЛЭЭС ГАРГАХ БОЛОМЖТОЙ

-Ипотекийн зээл олгох одоогийн тогтолцоог олон улстай харьцуулбал ямар байна?

-Манай улсын орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо олон улсын жишигт нийцсэн. Олон улсын сайн жишиг зах зээлд тулгуурлаж явдаг. Гэхдээ бид одоогоор зах зээлийн зарчим руу орж чадаагүй байна. Энэ тогтолцоог зах зээлийн зарчим руу оруулж чадвал эх үүсвэрийг 100 хувь хувийн хэвшлээс гаргах боломжтой. Ипотекийн зээл зах зээлийн нөхцөлтэй биш учраас  зах зээлийн тоглогчид худалдан авч хөрөнгө оруулах бүтээгдэхүүн биш. Ипотекийн зээлд тодорхой хугацааны дараа зохицуулалт хийж чадвал хувийн хэвшил өөрөө зах зээлийн зарчим руу оруулж, эх үүсвэр нь 100 хувь хувийн хэвшлээс гардаг болно. Монголбанк, Сангийн яам үүнд оролцох хэрэггүй болно гэсэн үг. Зах зээл өөрөө зохицуулдаг энэ механизм руу бид дөхөж явна. Ирээдүйд энэ тогтолцоо руу шилжих боломжтой. Хувийн хэвшлийнхнийг зээлийн эх үүсвэр болгоё гэсэн зорилт тавих нь зах зээлийн зарчмаар явах ёстой гэсэн санаа. Үүнд хүртлээ энэ хөтөлбөрөөрөө явна.

Зах зээлийн хүү 16 байхад ипотекийн зээлийн хүү зургаа байгаа нь хөнгөлөлттэй хүүд тооцогдоно. Эдийн засаг, өрхийн орлого сайжрах тусам зах зээлийн хүү буураад зургаан хувь нь зах зээлийн хүү болох цаг ирнэ. Тэр үед манай бондыг хувийн хэвшлийн тоглогч нар авах боломжтой. Ингэхийн тулд эдийн засаг тогтвортой хөгжөөд зээлийн хүү буурч, өрхийн орлого нэмэгдэх ёстой. Өрхийн орлого нэмэгдэх тусам зээлийн хүүгийн төлөлтийн эзлэх хувь багасна. Дундаж давхаргыг бид хөрөнгөөр хэмждэг. Хамгийн том хөрөнгө нь орон сууц байдаг. Тиймээс дундаж давхаргыг бий болгоход хамгийн чухал нөлөөтэй зүйл нь энэ хөтөлбөр юм. Хэдийгээр иргэд 20 жилийн турш зээлд дарагдаж байгаа мэт харагдавч айл өрх бүрийг өөрийн гэсэн хөрөнгөтэй дундаж давхарга болгоход энэ хөтөлбөр маш чухал үүрэг гүйцэтгэж байна. Түрээсийн байранд 20 жил амьдрах, ипотекийн зээлийг 20 жил төлөх хоёр эрс ялгаатай. Түрээслэсэн нь өөрийн гэсэн өмчгүй, нөгөө нь өөрийн гэсэн орон сууцтай болно. Асуудлыг олон талаас нь харвал энэ хөтөлбөр өрх бүрийг хүртээмжтэй орон сууцтай болгох зорилготой юм.

ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН ТОГТОЛЦООГ ТӨР, ХУВИЙН ХЭВШИЛ ХАМТАРСАН САЙН ХӨТӨЛБӨР ГЭЖ ХАРДАГ

-Ипотекийн зээлийг олгож эхэлснээс хойш 100 мянга орчим айл орон сууцтай болсон байна. Энэ тоог цаашид нэмэгдүүлэхэд төрийн ямар бодлого, дэмжлэг хэрэгтэй вэ?

-Жилд 5-10 мянган иргэнд орон сууцны зээл олгох хүртээмжийг бий болгохын тулд маш их цаг хугацаа зарцууллаа. МИК байгуулагдсан цагаасаа эхлээд өнөөдрийн тогтолцоог бий болгохын төлөө ажилласан. Энэ тогтолцоо төгс төгөлдөр биш. Гэхдээ манай улсад таарсан тогтолцоо. Олон улсын сайн жишгийг тусгаад сайжруулаад явж байна. Олон улсын сайн жишигт онцлох хоёр зүйл байна. Эхнийх нь өр, орлогын харьцаа. Дараагийнх нь зээл, үнэлгээний харьцаа юм. Өр, орлогын харьцаа гэдэг нь өрхийн орлого, төлж байгаа зээлийн хэдэн хувийг эзэлж байгааг хэлнэ. Энэ нь 45 хувиас бага байна. Зээл, үнэлгээний харьцаа 70 хувь байна. Энэ нь урьдчилгаа төлбөр 30 хувийг хэлж байгаа юм.

Иргэн 100 хувь зээл авбал төлөх хүү нь нэмэгдэнэ. Тиймээс 70 хувийг төлүүлнэ гэдэг нь иргэн болоод банкны салбараа хамгаалж байгаа үйлдэл юм. Банкны салбарыг хүнд байдалд оруулахгүйн тулд орон сууц санхүүжилтийн компани зээлийг нь худалдаж аваад эрсдэлийг нь өөр дээрээ үүрээд байгаа юм. Энэ нь санхүүгийн хамгийн том системээ татан унагахгүйтэй холбоотой. Үнэт цаасжуулаад зээл олгоод байгаа мөртлөө нөгөө талаасаа банкны салбараа хамгаалж байгаа юм.

Өнөөдрийн байдлаар зээл авсан 100 орчим мянган иргэний орон сууцны төлбөр дараагийн 100 мянган иргэний орон сууцны зээл бий болох тогтолцоо руу орсон нь манай улсын давуу тал юм. Үүнийг зах зээлийн зарчим руу нийлүүлбэл хувийн хэвшлийг эх үүсвэр болгох боломж бүрдэнэ. Улс орон бүр өөрийн гэсэн онцлогтой. Түүх, эдийн засгийн хөгжил, санхүүгийн салбарын боломжоор, иргэдийн сэтгэлгээгээр харилцан адилгүй. Тиймээс дэлхийд шилдэг гэсэн орон сууцны санхүүжилтийн систем байхгүй. Америк, Хятадад хэрэгжиж байгаа тогтолцоог Монголд хэрэгжүүлэх боломжгүй.  Хамгийн сайн санхүүгийн зээлийн тогтолцоо зах зээлийн зарчимд нийцсэн байх юм. Хувийн хэвшлийн оролцоог дэмжвэл энэ тогтолцооны хүртээмж сайжирна.

Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо дан ганц төр эсвэл хувийн биш төр, хувийн хэвшил хамтарвал оновчтой гэдгийг олон улсын жишиг харуулж байна. Одоогийн ипотекийн зээлийн тогтолцоог төр, хувийн хэвшил хамтарсан сайн хөтөлбөр гэж хардаг. Үр дүнд 100 мянга гаруй өрх орон сууцтай болсон. Цаашдаа бодлогоо сайжруулахын тулд ногоон орон сууцыг барьж, санхүүжүүлэх чиглэл рүү шилжих болов уу. Орон сууц санхүүжилтэд оролцож байгаа байгууллагуудын уялдаа холбоог сайжруулах, хууль эрх зүйн орчинг сайжруулахад төр анхаарах ёстой. Хувийн хэвшил хөтөлбөрийг богино хугацаанд, хурдан үр ашигтай хэрэгжүүлэхэд анхаарна. Оролцогч талуудыг бүгдийг нь цуглуулж байгаад асуудлаа хэлэлцэж байх нь тогтолцоо, хөтөлбөр сайжрахад чухал нөлөөтэй. Судалгаа сайн хийж үр дүнгээ нарийн тодорхойлбол энэ хөтөлбөр урт хугацаанд  тасралтгүй хэрэгжих боломжтой.

-Танай корпораци цаашид үйл ажиллагаа хэрхэн өргөжүүлэхээр төлөвлөж байгаа вэ?

-Улаанбаатар хотын иргэдийн 50 орчим хувь нь гэр хороололд амьдардаг. Утаа, хөрсний бохирдол гэсэн олон асуудлыг байнга ярьдаг. Үүнийг цогцоор шийдэх гарц нь гэр хорооллын дахин төлөвлөлт буюу орон сууцжуулах юм. Ингэхдээ байгальд ээлтэй, эрчим хүчний хэмнэлттэй ногоон орон сууц барих эх үүсвэрт нь дэмжлэг үзүүлье гэж бодож байгаа. Ногоон орон сууцыг барихад их хэмжээний өндөр өртөг шаарддаг. Барилгын материалаас эхлээд үйлдвэрлэлийн тоног төхөөрөмж, дизайн нь хүлэмжийн хийг бууруулахад чиглэсэн байх ёстой. Гэхдээ урт хугацаандаа ашиглалтын зардал маш бага. Тиймээс үүнд гадны зах зээлээс мөнгө босгож санхүүжилтийг нь бүрдүүлье гэж төлөвлөж байна. Ногоон бондын талаар туршлага солилцохын сацуу  үйл ажиллагаандаа олон улсын компаниудыг хэрхэн татаж оруулах вэ гэдэгт анхаарлаа хандуулж байна. Энэ нь компанийн засаглалыг сайжруулж, эх үүсвэрийн боломжийг нэмнэ.

Эх сурвалж: “Зууны мэдээ” сонин

2022 ОНЫ ТАВДУГААР САРЫН 13. БААСАН ГАРАГ. № 96 (6828)